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不動産投資家 今から時価はどうなるの?

 

本来、不動産はインフレ耐性の強い資産だが……

私は本来、不動産はインフレへのヘッジ手段として有効だと考えています。

株もインフレには強いのですが、選ぶ銘柄を間違えると紙くずになってしまうというリスクがあります。

一方、不動産は株と同様にインフレが起こればそれに従って価格が上昇しますし、なんらかの理由で大きく下がっても、株のように価値がゼロになってしまうようなことはまずありません。不動産価格は後に日本が復活した時に再び上昇するでしょう。

少子化で人口が減るから、長期的には、日本の不動産は下がる一方なのでは?」そんな質問を受けることがありますが、不動産価格を決める一番の要因は、日本がインフレになるかならないかであって、人口減少は相場の綾に過ぎません。タクシー初乗り10万円になるほどのハイパーインフレが起きたら、坪50万円の土地が坪1億円になるかもしれませんが、少子化ではそこまでのインパクトはなく、せいぜい坪1億円が坪7000万円になる程度の話です。

 

 

コロナ後の今、買っていいのは「5年間寝て暮らせる人」だけ?

 

 

特に現在のような低金利の時代には、「長期の固定金利で借金をして不動産を買う」というのは、強力なインフレ対策になります。借金をして株を買うことはできませんが、借金をして土地を買うことはできるのです。

とはいえ、コロナショックによりここまで先行きが見えない時代になった以上、不動産を買うことを今はお勧めできません。今、不動産を買っていいのは、よほど手元の現金に余裕がある人だけです。5年間以上は寝っ転がっていても食べていけるような人に限ります。

なぜなら、今の不動産価格は決して底値ではないと思うからです。

コロナショック後、多くの企業が倒産する可能性がありますから、そうなれば不動産価格は今よりも下がることは確実です。さらにコロナの第二波、第三波が来たとしたら、不動産価格が大暴落する可能性も少なくありません。あまりにも危険過ぎます。買っていいのは、それでも耐えられる人のみです。

そもそも、銀行もこの状況の中ではお金を貸してくれませんから、手元に現金がある人でないと、買えないと思います。

もっと土地が下がるかもしれないという時に「逆張り」で買うのは極めて勇気がいることです。先行きによほど自信がないとできません。土地の値段が下がり続ける時、普通の人がそれに精神的に耐えられるか疑問です。どこまで下がるのかと夜も眠れなくなると思います。

私がディーラーとして成功できたのは、逆張りをしていたからですが、逆張りをするとしばらくは損が続くので、精神的に耐えるのが大変です。私は部下に「三度血ヘドを吐かなければ、プロのディーラーとして大成しない」と常に言っていましたが、逆張りのプレッシャーとはそれほど、すさまじいものです。私は耐えるのが仕事だったのでよいのですが、ディーラーでない一般の方々には少々酷だと思います。

一方、海外不動産への投資は悪くない選択だとは思いますが、これまた現在は不確定要素が高過ぎることもあり、今すぐという意味ではお勧めできません。

そもそも海外不動産への投資は言葉の問題などもあり、かなりの時間を取られることを覚悟しなくてはなりません。

実は私も海外不動産への投資を行っているのですが、ちょっとした手続きなどにかなりの時間を取られ、相当なストレスになっています。クレーム対応なども当然、英語です。メールならまだよいのですが、時には電話で苦手な英語で対応しなくてはなりません(外資系企業で長年働いてきたにもかかわらず、私は英語が苦手なのです)。

現地とのやり取りをすべてやってくれるような業者もありますが、その分、手数料がかかることは覚悟したほうがいいと思います。

コンパクトシティ」に向かう日本。地方の地価はどうなる?

 

 

ということで、以下はハイパーインフレ後に行うべき投資、あるいは一般論としての不動産投資論だと考えていただければと思います。

まず、日本の地価は今後ますます二極化するだろうことを頭に入れておくべきです。仮にハイパーインフレ後に景気が回復局面を迎えたとしても、バブル時のように全国一律に地価上昇といったことにはならないと考えられます。具体的に言えば、人が集中する中心部の地価はこの先も上がる一方で、郊外の地価は中心部と同じようなペースで上昇することはないということです。

地方に関しても、地価が上がる場所と下がる場所の二極化が進むと考えられます。というのも、今の日本の地方財政を考えた時、街の機能を中心部に集中させ、その地域だけで行政サービスを提供するという「コンパクトシティ構想」が今後ますます進むことが予想されるからです。

以前は、各地に点在する住人すべてに同等なレベルのサービスを提供することが、自治体の役目と考えられていました。しかし、車が1日数台しか通らない道路の雪かきを毎日行うようなサービスをやっている余裕はもはや、ほとんどの自治体にないのです。

極論ですが、「住宅は郊外に作ってはいけない」という条例を作る自治体すら、現れる可能性があります。

「一部の人を切り捨てるのか」という批判はあるでしょう。でも、「金がなければ、政府といえども地方政府といえどもできないことはできない」のです。世界の最貧国の一つのハイチが「日本並みの福祉を目指す」と言ったところで、金がないからできないのと同じです。

地方で不動産を探す時は、こうしたことを念頭に置きつつ、土地を吟味すべきでしょう。

今回のコロナショックでは、都心への一極集中が問題視され、在宅勤務やリモートワークが脚光を浴びることになりました。もちろん、こうした動きは今後も進むとは思いますが、それが地価に大きく影響を与えるようなことはないと、私は見ています。

リモートワークの推進により「どこでも働ける」ことを打ち出し、若い人たちを過疎地に集めようという動きもありますが、私はそれに対しては少々懐疑的です。過疎地に人為的に人を集めようとするのは、自然の流れに逆らっていると思うからです。

もちろん、今そうした地域に住んでいる人には、十分な手当てを施す必要があります。ただ、その後はむしろ、住民がいなくなり、自然な状態へとフェードアウトしていく。すると、イギリスやドイツのように、中心部に街の機能が集中し、車で10分も走れば美しい自然がある、というような環境に生まれ変わります。

そのほうが地方の財政は改善され、街としての魅力も高まるはずです。今の日本は、どの空港に降り立ってもどの鉄道の駅で降りても、ほとんど景色が変わりません。これは欧米人から見たら、とても不思議なことなのです。

「マンション経営」をしている人は、最悪に備え早めに準備を!

すでに借金をしてマンション経営などをされている人もいるかと思います。そうした人にご注意いただきたいのは、ハードランディング時に、借りている人が失業して家賃を払ってくれなくなるリスクです。すると、銀行にローンの元利金を返せなくなり、担保として物件を差し押さえられてしまうのです。保証会社に借家人の連帯保証をさせていたとしても、ハードランディングで家賃を払えないケースが多発すれば、保証会社自体が潰れてしまう危険もあります。

そうしたリスクを考えると、全額を不動産投資に充てるのではなく、一部をヘッジ用としてドル資産を買っておくことが重要になります。例えば1ドル110円で買ったドルを1ドル=1000円で売ってその利益で元利金を払い続けることで、不動産を差し押さえられるような事態を防ぐのです。

ハードランディング時を生き延びられさえすれば、むしろ状況は一変します。何しろ、ハイパーインフレにより借金が実質的に棒引きされることになるからです。さらに不動産価格も急騰することになるので、まさに万々歳です。

不動産の話でもう一つ、忘れてはならないのが「住宅ローン」です。もし、あなたの住宅ローンが変動金利型ならば、すみやかに固定金利型に切り替えることをお勧めします。

インフレが起きると、住宅ローンの変動金利も一気に上昇することになります。もし、1%の変動金利で借りていた住宅ローン金利が5%に上昇したとしましょう。ざっくりした計算ですが、残高が3000万円あり、20年間で返すとしたら、支払額が総額で1400万円、月にして6万円も増えてしまいます。給料や年金も同じように上昇すればことなきを得ますが、その保証はありませんし、給料や年金が追いつく前に資金がショートしてしまえば、自宅を手放すしかありません。

もちろん、変動金利よりも固定金利のほうが金利は高くなるでしょう。ただし、それでも現在の長期金利は歴史的な低金利であり、そんな額でずっと支払いを続けることができるなら、こんなにお得なことはないのです。また、金利低下時に固定金利を変動金利に変えると大きなペナルティが発生しますが、変動金利から固定金利への変更は事務手数料くらいのはずです。

もちろん、せっかくの低金利をギリギリまで享受したいという気持ちはわかります。ただ、切り替えが遅くなるほど固定金利の利率も高くなっているはずで、そのスピードについていけない可能性は大いにあります。現時点では月々の返済額は当然増えますが、「安心を買う」保険と思って、早めに切り替えておきましょう。


銀行 信用創造のカラクリ


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